Новостройки России: спрос падает, цены держатся

Рынок новостроек в России переживает необычную ситуацию. Казалось бы, застройщикам пора признать свое бессилие: денег у населения становится меньше, ипотека практически недоступна, а цены на квартиры остаются запредельно высокими. Однако строительные краны продолжают работать, новые жилые комплексы растут, а вдоль дорог висят рекламные баннеры с обещаниями скидок. В результате квартиры есть, а покупателей — нет. Создается впечатление, что девелоперы надеются на чудо, но чуда не происходит.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев констатирует резкое падение спроса — за год продажи нового жилья сократились вдвое. Он прогнозирует возможное снижение цен на новостройки на 30%, но предупреждает, что даже такая мера не оживит рынок без доступной ипотеки. По его мнению, покупатели ждут реальных финансовых условий, а не просто скидок.

Ипотечные ставки, по данным аналитического центра «Дом.РФ», сейчас находятся на уровне чуть ниже 20%. Хотя это все еще высокий показатель, он значительно ниже январских пиков, когда ставки достигали 30%. Такая динамика дает некоторую надежду на постепенное восстановление доступности кредитов.

Несмотря на обилие рекламных баннеров с обещаниями скидок до 15–30%, эксперты призывают не обольщаться. Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, поясняет механику таких предложений: «По сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты». Второй инструмент — улучшение финансовых условий через субсидированную ставку или рассрочку, но, по словам Зубика, «реальность отличается от рекламных билбордов».

Зубик считает, что тотального обвала цен ожидать не стоит. «Скорее, сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам», — отмечает эксперт. То есть рынок не падает единовременно, а дифференцируется: одни объекты дешевеют, другие остаются дорогими.

Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «Промплан», также скептически относится к прогнозам о резком снижении цен. «Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы рушить цены. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется», — утверждает он.

Бахчеев отмечает, что прежняя модель инвестиций в жилье утратила актуальность. «Каким бы тяжелым ни был кризис в России, всегда есть те, у кого есть деньги. Но они в жилье больше не инвестируют. Раньше всё было понятно: купил на котловане — продал дороже. Сейчас эта схема стала слишком долгой, рискованной и не всегда выгодной», — поясняет он. Окупаемость жилья растянулась на 10–15 лет, а новостройки дороже готового жилья на 20–30%. Это делает инвестиции в жилье малопривлекательными.

Инвесторы теперь переключаются на индустриальную недвижимость. «Это готовые производственные помещения, которые закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств», — говорит Бахчеев. Такие объекты можно использовать для собственного дела или сдавать в аренду, и они начинают приносить стабильный доход уже через пару лет, что выгодно отличает их от жилых квартир.

В то же время Зубик приводит статистику, которая не подтверждает кризис перепроизводства. В Москве и Московской области (включая Новую Москву) строится более 56 млн кв. м, из которых не продано около 10 млн кв. м, то есть доля нераспроданного жилья составляет чуть больше 20%. При этом в эту цифру входят объекты со сроками сдачи в 2029–2030 годах, так что у застройщиков есть несколько лет для продажи. С учетом ожидаемого снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки, ситуация не выглядит критической. «Однако даже здесь я бы не стал рассчитывать на масштабные скидки, поскольку цену продажи, по сути, ограничивает банк в рамках проектного финансирования», — добавляет Зубик.

Никита Бахчеев подчеркивает, что девелоперы не ориентируются на быстрые продажи. «Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жилье продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет», — говорит он. Даже если комплекс реализован только наполовину или на две трети, это не критично. «Разные девелоперы работают по разным моделям и по-разному чувствуют себя при текущих темпах спроса. Но в любом случае грамотный девелопер скорее будет выдерживать темп продаж и реализовывать проект дольше, чем идти на резкое удешевление», — заключает эксперт.

Таким образом, рынок новостроек не обваливается, а расслаивается. Дешевая ипотека закончилась, инвестиционный спрос переориентировался на другие сегменты, а покупатели стали более осмотрительными. Покупка квартиры больше не воспринимается как очевидная необходимость — многие откладывают это решение или вовсе отказываются от него. Старая модель «купи на котловане — продай дороже» ушла в прошлое, и рынок ищет новое равновесие.