Льготная ипотека сворачивается: кому теперь реально купить жильё

До недавнего времени ипотека в России воспринималась как реальный способ обзавестись собственным жильём. Люди брали кредиты, надеясь на стабильное будущее, но сегодня ситуация кардинально изменилась.

Льготные программы становятся всё более адресными, банки ужесточают требования, а заёмщики теряют уверенность в своих возможностях. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг прогнозирует, что при самом жёстком сценарии реформирования семейной ипотеки объём выдач может сократиться ещё на треть — это означает потерю около триллиона рублей финансирования жилищного строительства ежегодно.

Государство переходит от массовой льготной ипотеки к точечной поддержке отдельных категорий граждан, прежде всего многодетных. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер отмечает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребёнком станет серьёзным барьером и вытеснит с рынка целые категории заёмщиков. По его мнению, снижение выдач на 20–30% практически неизбежно.

В Госдуме безопасной долговой нагрузкой назвали уровень около 30% дохода. Если на кредит уходит более 40% — это тяжёлая нагрузка, а около половины доходов — уже серьёзный финансовый риск. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, когда на ипотеку уходит более 40% дохода, семейный бюджет становится уязвимым, а при превышении половины дохода «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения».

Сейчас рыночные ставки достигают 17–20%, поэтому даже небольшой кредит превращается в серьёзное ежемесячное обязательство. Банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН). Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: стандартный уровень до 30% — комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит. Однако предельная зона 40–50% несёт риски — любая неприятность (потеря работы, болезнь, непредвиденные траты) ведёт к просрочкам. Гамзаев советует ориентироваться на сумму, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.

Эксперты предупреждают, что универсального правила для всех не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик подчёркивает: одинаковая долговая нагрузка имеет разное значение для разных семей. «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после выплаты кредита у семьи остаётся 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор может разрушить бюджет, а при остатке в сотни тысяч — ситуация иная. Необходимо учитывать стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.

Андрей Креер прогнозирует, что сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Остаётся открытым вопрос: снизят ли девелоперы цены на жильё, чтобы подстегнуть спрос?