Верховный суд изменил правила оспаривания сделок с жильем

История с квартирой Ларисы Долиной привела к временной заморозке рынка вторичного жилья: покупатели боялись, что даже юридически безупречная сделка может быть отменена в суде. Продавцы, пострадавшие от телефонных мошенников, пытались вернуть недвижимость уже после регистрации права собственности. Банки, риелторы, нотариусы и юристы оказались в состоянии неопределенности.

Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики, который дает надежду на стабилизацию. Согласно документу, сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не является автоматическим основанием для отмены сделки.

Если человек осознавал, что подписывает договор купли-продажи, понимал переход права собственности и добровольно поставил подпись, его внутренние мотивы (например, желание защитить имущество от мошенников) не делают договор недействительным. Даже если впоследствии выяснится, что он действовал под влиянием злоумышленников.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин ее совершения. Если продавец понимал, что продает квартиру, но ошибался в мотивах, этого недостаточно для признания договора недействительным.

Еще одно важное изменение касается состояния продавца. Утверждение, что человек не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, нужно доказывать. Исследованию подлежит именно его состояние в момент подписания договора. Если истец уклоняется от судебной экспертизы, это может стать основанием для отказа в иске.

Ключевая новелла — теперь суды обязаны изучать поведение покупателя: мог ли он заметить странности, должен ли был понять, что продавец действует под давлением, видел ли признаки мошеннической схемы. Если покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением обзора. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — отметил он.

Тумин также подчеркнул, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: при недействительности договора квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю. Это устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики.

Однако не все юристы считают вопрос закрытым. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призвал не делать поспешных выводов. По его словам, «схема Долиной» может сохраниться через статью 177 ГК РФ, которая позволяет оспаривать сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат.

Особенно это актуально для пожилых продавцов, у которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения. Кроме того, Виленский указывает на проблему реальной взаимности реституции: деньги покупателю должны вернуть, но если продавец перевел их мошенникам или потратил, исполнить решение невозможно.

Еще один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд ожидает от него более высокой осмотрительности. Открытым остается вопрос, распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые пользуются услугами риелторов или юристов, но сами не являются специалистами.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчетов и использовать безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы и счета эскроу. Это не дает стопроцентной гарантии, но минимизирует вероятность обмана.