Рынок недвижимости 2026: ипотека падает, цены растут
Строительство продолжается, но финансовая доступность жилья снижается.
Российский рынок жилой недвижимости в 2026 году находится в состоянии глубокого кризиса. Чиновники избегают этого термина, но министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин признал, что по итогам 2025 года объёмы выдачи ипотечных кредитов сократились на 21%. По его словам, лишь льготные программы предотвратили более резкое падение.
«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.
Однако в 2026 году условия, например, семейной ипотеки планируют ужесточить: одна семья сможет получить только один льготный кредит. Ранее обсуждались и другие меры, такие как прогрессивная процентная ставка в зависимости от количества детей или привязка кредита к региону регистрации заёмщика, но пока эти предложения не реализованы.
Параллельно власти отказываются от поддержки застройщиков. Минстрой подтвердил, что мораторий на штрафы за перенос сроков ввода жилья продлевать не будут. Следовательно, с 2026 года дольщики вновь получат право взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.
Масштабы переноса сроков достигли рекордных значений. Согласно совместному исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России будет перенесён ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья — это исторический максимум. Авторы исследования ожидают, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.
Несмотря на все ограничения, эксперты сходятся во мнении, что цены на жильё продолжат увеличиваться.
Ожидается умеренный рост цен
Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин прогнозирует в 2026 году рост цен на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.
«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — говорит Тумин.
В банковской системе сейчас сосредоточено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств выйдут на рынок первичного жилья, это способно существенно поддержать спрос.
На вторичном рынке, по словам Тумина, ситуация будет сдержаннее: возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост.
Текущая статистика подтверждает этот тренд: в ноябре снижение цен на вторичное жильё зафиксировали в 17 из 50 крупных городов. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.
Ключевая ставка как определяющий фактор
Более оптимистичный сценарий для первичного рынка предлагают аналитики «Циана». Главный аналитик компании Алексей Попов сообщил, что в базовом прогнозе ожидается рост цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.
«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — поясняет Попов.
Дополнительным фактором роста он называет структурные изменения рынка: продолжается увеличение доли проектов в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес», где цены априори выше.
По вторичному рынку прогноз более сдержанный. В «Циане» ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.
«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого заградительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отмечает аналитик.
Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже перенесли сроки сдачи.
«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — говорит Тумин.
Таким образом, главные вопросы года: насколько быстро снизится ключевая ставка и сколько «депозитных» денег в итоге дойдёт до рынка жилья. Именно это определит, насколько подорожают квартиры.
