Россияне несут триллионы в новостройки несмотря на дорогую ипотеку

Согласно данным Аналитического центра госкорпорации «ДОМ.РФ», в 2025 году граждане России направили в новостройки 1,7 триллиона рублей собственных средств.

Из этой суммы 1,1 триллиона рублей составили покупки полностью за наличные, а около 600 миллиардов — первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Общая выручка застройщиков от продаж новостроек достигла 5,2 триллиона рублей.

Эти цифры особенно контрастируют с резко возросшими требованиями к доходам заемщиков. Для получения ипотеки в Москве теперь требуется заработок не менее 267 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — около 194 тысяч, в Казани — 161 тысяча. В 9 из 16 проанализированных регионов минимальный необходимый доход превышает 100 тысяч рублей в месяц.

Ситуация выглядит парадоксальной: рынок формально активен, однако массовый покупатель вытесняется, а его место занимают лица со значительными финансовыми возможностями. Таким образом, жилищный рынок всё дальше отходит от идеи массовой доступности.

Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, комментирует: «Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств». Он добавил: «Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».

Зубик полагает, что смягчения условий не предвидится, поскольку банки уже ориентированы на максимально платежеспособных клиентов. «Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — отметил он. Эксперт констатирует, что ипотека перестала быть массовым инструментом и превратилась в продукт для узкого круга высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей.

Ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL, согласен с этой оценкой: «Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки». Креер уверен, что даже при возможном снижении ключевой ставки ипотечные ставки не быстро войдут в доступный диапазон. «Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен», — заявил он.

Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан», указывает на причины привлекательности недвижимости: «Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)».

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties, не ожидает снижения цен: «Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы».

Таким образом, российский рынок новостроек демонстрирует противоречивую динамику: рекордные объемы собственных вложений и высокая выручка застройщиков соседствуют с фактической недоступностью ипотечного кредитования для большинства населения.