Ипотека в России недоступна для 83% граждан

В России ипотека стала показателем социального неравенства, разделив население на узкий круг способных её получить и подавляющее большинство, для которого она недосягаема.

Согласно официальным данным, рыночная ипотека недоступна как минимум для 83% граждан, поскольку более 80% россиян имеют ежемесячный доход ниже 100 тысяч рублей.

При текущих ставках и ценах на жилье ежемесячный платеж за квартиру площадью около 40 квадратных метров достигает 60 тысяч рублей. Банки требуют, чтобы долговая нагрузка не превышала половины дохода, что формально позволяет претендовать на кредит только при заработке существенно выше 100 тысяч рублей.

Однако даже при доходе в 100 тысяч рублей заемщику необходим первоначальный взнос, который в среднем составляет 43% от стоимости жилья. Накопить такую сумму при средних темпах сбережений можно примерно за десять лет, что делает рыночную ипотеку инструментом для обеспеченных слоев населения.

Ипотечный брокер Андрей Креер подтверждает, что ужесточение условий рыночной ипотеки вывело из числа потенциальных заемщиков большинство россиян.

«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.

По его словам, ипотека остается доступной в основном для специалистов с высокими зарплатами, жителей крупных городов, сотрудников высокооплачиваемых отраслей и участников льготных программ. Их платежеспособность часто поддерживается государственными субсидиями или собственными накоплениями.

Креер подчеркивает, что ослабление условий возможно только при стабилизации инфляции, снижении ключевой ставки и расширении субсидируемых программ. «При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает эксперт.

В краткосрочной перспективе рынок переходит в режим «нишевой ипотеки», где сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам.

Ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев отмечает, что большинство покупателей жилья сейчас рассчитывают на льготные программы, которые составляют свыше 80% всего ипотечного рынка.

«Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — говорит Расторгуев.

Эксперт полагает, что послабления возможны ближе к концу года, когда Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, что может снизить рыночную ипотеку до 14–15%. Однако до комфортных 10% еще далеко.

По оценке Расторгуева, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, которая формирует устойчивый спрос. Массовых банкротств он не ожидает, так как слабые игроки уходят, а сильные остаются и укрепляют позиции.