Ипотека в РФ: как заявления Путина повлияют на рынок жилья
Жилье станет доступнее?
Во время программы «Итоги года» Владимир Путин выступил за расширение действия семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где эта возможность пока отсутствует.
Президент заявил: «В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка». Он подчеркнул необходимость сохранения и дальнейшего развития программы семейной ипотеки под 6%, а также региональных программ со ставкой не выше 2%. Путин посоветовал молодым семьям оформлять кредиты именно в регионах со сниженными ставками.
При этом глава государства отметил, что в текущем году строительный комплекс России покажет спад объёмов. В 2024 году было сдано 107,8 млн квадратных метров жилья, а по итогам этого года, по словам Путина, показатель будет находиться в диапазоне от 103 до 105 млн.
Насколько сейчас жильё в России доступно, если 70% новостроек остаются непроданными? После прямой линии президента этот вопрос экспертам рынка недвижимости задало издание MSK1.RU. В целом их оценки оказались скорее пессимистичными.
Слишком дорогие кредиты
Основным фактором, сдерживающим развитие ипотечного рынка, остаётся высокая стоимость заёмных средств. Хотя Центральный банк начал цикл смягчения и накануне снизил ключевую ставку до 16%, базовые ипотечные программы по-прежнему недоступны для подавляющего большинства семей.
Как показали расчёты ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при сумме кредита в 6 млн рублей (средняя цена скромной двухкомнатной квартиры в крупном региональном центре) ежемесячный платёж на 30 лет сегодня достигает примерно 100 тыс. рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.
В ситуации, когда платёж по кредиту превышает среднюю зарплату в регионе, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», лишающий людей возможности улучшить жилищные условия.
Эксперт отмечает, что интересным трендом последних месяцев стал рост активности покупателей, вызванный не улучшением их благосостояния, а опасениями перед грядущими изменениями. В правительстве активно обсуждаются возможные трансформации льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей.
Для многих россиян это стало сигналом о возможном ужесточении условий. Желание «успеть в последний вагон» и оформить кредит по действующим правилам создаёт временные всплески спроса, которые, однако, не отменяют общую тенденцию к охлаждению рынка, отмечает специалист.
«Без господдержки ипотечный рынок оказался бы заморожен»
«Снижение объёмов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В этих условиях, когда традиционные рыночные механизмы перестали работать, государственная поддержка стала жизненно необходимой.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — соглашается Креер с позицией президента.
Лисицкая также указывает, что семьи с детьми до 6 лет (основные получатели семейной ипотеки) формируют львиную долю сделок. Люди либо приобретают первое жильё, либо стараются переехать из тесных малогабариток в более просторные квартиры. При этом льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что многие используют её как инвестицию, покупая квартиры «про запас» для будущих детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объёмов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчёркивает Лисицкая.
Однако такая вынужденная зависимость рынка от субсидирования, по мнению Креера, указывает на глубокую системную проблему. Без решения главного вопроса — высокой базовой стоимости кредита — дальнейшее расширение льгот может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы.
«Основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади»
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор МГСУ Кирилл Кулаков связывает снижение ввода новостроек (о котором говорил президент) со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
При этом даже на фоне сокращения ипотечного рынка цены на новостройки не спешат падать. Кирилл Кулаков объясняет это экономическими причинами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».
Снижение рентабельности наблюдается и у застройщиков. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатирует профессор. По его мнению, это является «предвестником концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
В следующем году цены точно не снизятся, уверен Кулаков. Вместо падения эксперт прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков выражает надежду, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут приобретать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит эксперт.
Андрей Креер, в свою очередь, ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса на вторичном рынке жилья (о котором также упоминал Путин). При этом эксперт подчёркивает, что нормализация рынка, прежде всего его доступности, займёт время, так как ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
