Цены на жилье в России начали падать: что происходит?

Долгое время риелторы убеждали покупателей, что дешевле не будет, подталкивая к немедленной покупке. Девелоперы оправдывали рост стоимости увеличением затрат на строительство, а банки — высоким спросом. Сейчас эта маркетинговая стратегия перестает работать.

Согласно данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее падение зафиксировано в Сочи — за месяц цены снизились на 1,6%.

На профессиональном форуме недвижимости «Движение» руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков заявил: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать, и даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся». Эта цитата разошлась по всем ведущим изданиям.

Строительство новых жилых комплексов продолжается — достаточно проехать по Новой Москве, пригородам Краснодара, Сочи или Ростова-на-Дону. На рынок выходят новые проекты, рекламные щиты обещают счастливую жизнь, но число покупателей сокращается.

Главная ошибка последних лет — уверенность, что рынок недвижимости растет сам по себе. Рядовая квартира на окраине Москвы за 5 миллионов рублей постепенно превращалась в 10, а затем в 15 миллионов. Сейчас, по мнению управляющего партнера ГК «Промплан» Никиты Бахчеева, происходит возвращение к нормальному состоянию.

«Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — поясняет Бахчеев.

Если у человека просто нет денег (в Сочи для первоначального взноса по ипотеке требуется почти 30 средних зарплат), никакая красивая презентация жилого комплекса не поможет.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически».

Первыми стали дешеветь города, где спекулятивный рынок был раздут сильнее всего — например, Сочи.

Раньше главным аргументом было само наличие новостройки, теперь покупатели задают вопросы, которые раньше считались второстепенными: где расположен дом, насколько комфортно будет жить через пять лет, сможет ли кто-то купить эту квартиру в будущем.

Виктор Зубик отмечает, что рынок всё четче делится на две категории: объекты, сохраняющие привлекательность в любых условиях, и квартиры, которые продавались только благодаря общему ажиотажу.

«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.

«Для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — добавляет Бахчеев.

Казалось бы, если квартиры не продаются, нужно опускать цену — так работает любой рынок. Однако не в случае с российской недвижимостью.

«У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — говорит Никита Бахчеев.

Виктор Зубик считает, что проблема в самой эффективности проектов. Раньше запускать стройку можно было в расчете на растущий спрос, который всё компенсирует. Сейчас этот подход не работает. Пример — обвал рынка в Сочи.

«Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — резюмирует Зубик.

Впервые за много лет квадратный метр перестал быть магическим активом, дорожающим просто потому, что все верят в его рост (а агрессивная реклама это убеждение укрепляет). Теперь «квадрату» придется доказывать свою ценность — иначе его не купят.